未来土地改革大方向已明确 部分政策两会后实现破局

据宇博智业市场研究中心了解，新年伊始，很多城市商品房销售有所降温，然而，土地价格却持续攀升，开发商拿地热情有增无减，一线城市频现地王。地价高企，未来房价下跌似乎变得渺茫。

地王频出的2013年也最终给中国土地市场竖起了新的标杆：财政部最新数据显示，2013年全国国有土地使用权出让收入高达41250亿元，这创出了土地市场有史以来的新高。而且自2008年以来，6年间全国国有土地使用权出让收入已经高达15.6万亿元。土地财政仍然是地方财政收入的重要支撑，地方政府对于土地财政的依赖仍没有减弱，这也使得各地对房价的调控沦为了泡影。

土地市场火爆的原因是两方面的：一方面2013年是地产大年，全年楼市火爆，地产企业回款融资状况理想，资金充足助长了房企拿地的气焰;另一方面，由于土地财政仍然存在，2013年楼市的火爆让地方政府的荷包鼓鼓，地方政府因此更愿意多卖地。从短期看，预计地王依然会频繁出现，影响市场的价格预期，但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用，或将抑制后期房价。从中长期看，高地价背后的主要推手是土地财政，要从改革财税制度来解决。

房产业内人士分析，部分省市土地出让金超税收，一方面是受“营改增”政策影响，营业税增幅较低;另外一个原因则是房地产市场的扩大，导致了土地市场的供不应求。地方政府要么通过增加土地供应，要么提高土地价格，如北京近期频出的“地王”。这些原因都让土地出让金暴涨，成为地方财政收入的主要来源。

国家发改委国土开发与区域经济研究所所长肖金成认为，地方政府的财政收入不应该以土地收入为主要财政收入来源。地方政府如此依赖土地出让金，是财政体制的问题。地方政府的财政收入少，只有想办法创收。

阅读中国报告大厅发布的《2012-2016年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》

中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，从近年来的土地购置面积走势看，2012年年初以后，市场供应冷清，企业拿地意愿较弱，土地购置面积同比步入下跌区间，但下半年随着优质地块入市，供地增加，企业拿地意愿回升。2013年以来，土地市场伴随楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比再次反弹向上。

2014年以来，有关推进土地改革的尝试逐渐增多，不少地方政府已在集体经营性建设用地流转、征地制度改革、宅基地使用登记制度等领域先行启动试点，土地改革试点范围正不断扩大。

由于土地改革与城镇化进程息息相关。在“第五届中国经济前瞻论坛”上,国务院发展研究中心副主任韩俊指出,城镇化既是重大机遇,也是重大挑战,挑战主要来自三个方面,农民工市民化、土地制度改革和城市规划布局。目前最大的问题是城市建设对“土地财政”的依赖非常高，土地的高溢价是房价上涨的重要推手,必须改革土地出让金的方式。同时，城镇化是发展机遇，土地改革试点不能抢跑。土地制度要从根本上转型最重要的是三点。第一,保护产权,农民集体的产权要得到同等的法律保护。第二,土地一定要集约、节约来利用。最重要的是第三点,一定要创立地方政府有可持续的税收来源,跟土地、不动产、住房有关的税收制度。

对于城镇化和土地改革未来数年的发展，住建部和国土部渐有清晰思路。“2014年是定位调整之年、改革破冰之年、发展谋划之年。”国土资源部规划司司长董祚继表示今年的重点工作之一就是尽快批准实施《全国国土规划纲要》，同时研究部署开展省级和区域性国土规划编制。城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划。

随着各地密集启动土地改革措施，土地改革将在两会前后迎来重要窗口期。国土资源管理部门正在研究土地改革思路框架和试点工作方案，拟报批后实施。在土地改革涉及的四项重点工作中，农村集体建设用地流转、土地节约集约利用制度被认为可能会率先破局，征地制度和农村土地产权制度改革需缓步推进。此外，在各地近期土地改革尝试中，金融机构参与度正在提高，不仅可推进土地改革进程，在破解农村金融困境方面，也是有益尝试。在不触动政策底线前提下，不排除有关部门将给予相关优惠政策，鼓励金融机构参与土地改革。

未来土地改革大方向已逐渐明确，其中地方政府将被赋予更多先行先试权限，地方试点将呈“多点开花”局面。在土地流转过程中，银行、信托等金融机构将在土地评估、抵押贷款等方面进一步参与其中。全国两会召开在即，政策层面有望迎来利好。2014年两会期间，土地改革将受广泛关注。若推进顺利，部分政策可能在两会后实现破局。