中信货物：房地产三大指标和玻璃的相关性研究

报告摘要

我们的研究表明，房地产三大指标与玻璃产销量及价格等指标相关性较强。其中，房屋销售面积优异玻璃销量，并与玻璃价格有较强相关性；新开工则与玻璃产量有较强相关性；而竣工虽然自身与玻璃产销量及价格相关性不强，但结合玻璃产量对玻璃价格有一定优异。

从房地产指标对玻璃指标的优异关系来看，房屋销售面积优异玻璃销售10个月，而竣工面积与玻璃产量的累计同比之差优异玻璃价格10个月。从相关性来看，新开工面积与玻璃产量正相关性较强，房屋销售与玻璃价格正相关性较强，新开工与房屋销售累计同比的差与玻璃库存有一定正相关性。

房地产是玻璃行业更主要的下游需求端，因此房地产与玻璃的有关指标应具有较强的相关性。据中国玻璃网数据，房地产需求占玻璃下游需求的比例高达3/4。在需求如此集中的情况下，销售面积、新开工面积、竣工面积等房地产典型指标应与玻璃供需乃至价格有较高的相关性。我们将在本文中对这一问题进行分析研究。

一、房地产三大指标与玻璃相关性较强

（一）房屋销售优异玻璃销售10个月左右

由于销售面积不仅影响房地产企业的资金回笼，还对房地产企业未来拿地、新开工有一定的影响，因此销售面积同比变化情况是反映房地产景气程度的重要微观指标。事实上，房屋销售数据不仅可以反映房地产的景气程度，对玻璃销量和价格也均有非常大的影响。

房屋销售面积优异玻璃销售10个月左右。将房屋销售数据前移10个月可以看到，玻璃销量与房屋销售面积同比走势基本一致。我们认为，这主要是由于目前超过七成的房屋销售是以期房形式实现的，而在期房销售10个月后的收尾阶段增加了对玻璃的需求。

从价格来看，玻璃售价趋势与房地产销售面积走势一致性较强。而结合代表玻璃供应的产量来看，房屋销售面积与玻璃产量累计同比的差与玻璃售价趋势也基本一致，再次印证了房屋销售面积与玻璃需求的相关性较强。

（二）新开工面积与玻璃产量走势同步性较强

新开工面积常常反映房地产的供给增量。从图中可以看到，房屋新开工与玻璃产量走势同步性较强。房屋新开工与玻璃产量同步性较强不仅体现在二者的趋势上，而且同比增加和同比减少的时间区间也较为吻合，基本验证了我们上次玻璃调研过程中，一家生产企业负责人提到的根据房地产新开工数据安排玻璃生产的说法。但由于玻璃生产的刚性特点，其产量变化的波动率显著小于新开工面积的波动率。而新开工对玻璃销量优异关系却不够稳定，指引并不明显。

新开工面积与销售面积累计同比的差和浮法玻璃库存走势有一定正相关性。结合新开工面积与玻璃产量相关性较强，而销售面积与玻璃销量相关性较强的结论，我们将新开工面积与销售面积累计同比的差与浮法玻璃库存做了对比后发现，二者具有较强的正相关性。而新开工面积与销售面积累计同比的差2018年以来持续处于增长区间也与2018年以来玻璃库存不断打破历史同期高位较为吻合。

（三）竣工面积和玻璃产量累计同比之差优异玻璃价格10个月

竣工是房地产分析框架的后一环，根据经验法则，玻璃需求在房地产竣工高峰前将出现一轮增长。而从数据上来看，虽然2015年12月以前浮法玻璃销售基本优异房屋竣工10个月左右，但从2015年12月开始这种优异规律逐步消失，转为竣工面积和玻璃销售走势大致同步。我们认为，由于玻璃销售在2013年和2014年增长幅度远超竣工面积增长，可能的解释是玻璃需求已在这两年提前释放，仅仅是竣工面积数据延后所致。而2015年后与玻璃销量的大致同步或是由于2015年后竣工与房地产销售面积走势的大致同步。

从玻璃价格来看，由于竣工面积与销售面积在2015年以后表现出较高的正相关性，因此在此期间竣工面积与玻璃销售价格的走势也较为一致。同时，竣工面积与玻璃产量累计同比的差则较为稳定地优异玻璃售价趋势10个月左右。

根据房屋销售优异玻璃销售10个月，而2015年12月以前玻璃销售优异房屋竣工约10个月，那么2015年12月以前房屋销售面积优异竣工面积约20个月。而由于2015年12月以后竣工和玻璃销售走势开始同步，因此房屋销售优异竣工10个月左右。从图中可以看到，该优异关系基本可以得证。

二、结论

综上所述，房地产三大指标与玻璃产销量及价格等指标相关性较强。其中，房屋销售面积优异玻璃销量，并与玻璃价格有较强相关性；新开工则与玻璃产量有较强相关性；而竣工虽然自身与玻璃产销量及价格相关性不强，但结合玻璃产量对玻璃价格有一定优异。

从房地产指标对玻璃指标的优异关系来看，房屋销售面积优异玻璃销售10个月，而竣工面积与玻璃产量的累计同比之差优异玻璃价格10个月。从相关性来看，新开工面积与玻璃产量正相关性较强，房屋销售与玻璃价格正相关性较强，新开工与房屋销售累计同比的差与玻璃库存有一定正相关性。